Av.Evrim Kocaoğlu

1-Giriş

Corona virüs (COVID-19) salgını nedeniyle Dünya Sağlık Örgütü tarafından 12/03/2020 tarihinde pandemi ilan edilmesi ile birlikte sosyal, ekonomik ve kültürel alanlarda ülkemizde bir çok tedbirler alınmıştır. Alınan bu tedbirlerle ticari hayat durma noktasına gelmiş, bir çok ticarethanenin gelirleri durmuş veya azalmışken maliyetleri ise devam etmektedir. Bu maliyetler içinde elektrik, su, doğalgaz faturaları ve çalışanların maaşları yer alırken, bu maliyetler arasında yer kaplayan en büyük kısım ise genellikle iş yeri kiralarıdır.

19.03.2020 tarihli T.C. İçişleri Bakanlığı tarafından Koronavirüs Tedbirleri Genelgesi ile 81 il özelinde 149.382 iş yerinin geçici süreliğine faaliyetlerine ara verdirilmiştir. Genelgeler ile faaliyetleri geçici süreliğine durdurulan iş yerleri; gece kulüpleri, bar, pavyon, diskotek, tiyatro, sinema, gösteri merkezi, konser salonu, nişan/düğün salonu, çalgılı/müzikli lokanta/kafe, gazino, birahane, taverna, kahvehane, kıraathane, kafeterya, kır bahçesi, nargile salonu, nargile kafe, internet salonu, internet kafe, her türlü oyun salonları, her türlü kapalı çocuk oyun alanları (AVM ve lokanta içindekiler dahil), çay bahçesi, dernek lokalleri, lunapark, yüzme havuzu, hamam, sauna, kaplıca, masaj salonu, SPA ve spor merkezleridir.

Çalışmamızın konusu ise, salgın sebebiyle kapatılan veya faaliyetine kısmen ya da tamamen devam eden işletmelerin bu dönemde iş yeri kiralarının Türk Borçlar Kanunu kapsamında değerlendirilmesi olacaktır.

2-İlgili Mevzuat

Kira sözleşmesine ilişkin genel hükümler TBK’nın 299-338. Maddeleri arasında yer almaktayken, konut ve çatılı iş yeri kiralarına ilişkin hükümler ise yine TBK’nın 339-356.maddeleri arasında yer almaktadır. Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Genel anlamda kira sözleşmesinin tanımı bu olmakla konut ve çatılı iş yerine dair uygulama alanı TBK’nın 339. maddesinde detaylı olmasa da açıklanmıştır. Kiralayanın, kiralananı kiracıya teslim etmesi ve kiracının da sözleşmede kararlaştırılan kira bedelini kiralayana ödemesi tarafların asli edimleridir.

COVID-19 salgını nedeniyle, 26/3/2020 tarihli ve 31080 (Mükerrer) sayılı Resmî Gazete ile 7226 Bazı Kanunlarda Değişiklik Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun  yayımlanmış ve 7226 sayılı Kanun’un Geçici 2. maddesi ile,  “1/3/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesinin kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmayacağı” düzenlenmiştir. Bu düzenlemeye göre, tedbir alınan süreçte muaccel olacak kira borçlarının, 30.06.2020 tarihinden sonra talep edilip edilemeyeceği ve kiracıların bu süreçte yapması gereken işlemlerin neler olması gerektiği çalışmamızın konusudur.

2-Covid-19 Salgının Mücbir Sebep Sayılması ve Sonuçları

6098 sayılı Borçlar Kanununda, hangi şartların veya hangi olayların mücbir sebep sayılacağı ifade edilmemiştir. Ancak Yargıtay, mücbir sebep teşkil eden olayın; “önceden tahmin edilemez nitelikte, borçluya atfedilmesi mümkün olmayan önlenemeyen, giderilemeyen, yenilemeyen, alt edilemeyen, bertaraf edilemeyen, kısaca üstesinden gelinemeyen ve borcun ifasını imkansız hale getiren bir etken olması gerektiği” hükmünü vermiştir. (Yarg.11.HD. 16.02.1976 5406/5406 s.)

Bu kapsamda dünyada ve Türkiye’de alınan tedbirler ile ekonomi ve sosyal hayatta yarattığı olumsuz etki sebebiyle Covid-19 salgınının mücbir sebep olarak kabul edilmesi gerekeceği kanaatindeyiz.

Salgının mücbir sebep sayılmasının önemi ise, borçlu yönünden borcun ifasının imkansızlaşması sonucunu doğurması durumunda ortaya çıkacaktır. Zira, mücbir sebep, sebep ile sonuç arasındaki illiyet bağını kesmektedir. Yani, mücbir sebebin ortaya çıkardığı ifa imkansızlığı sebebinin sonuçlarından kusuru olmayan borçlu sorumlu olmayacaktır.

Kira sözleşmeleri, sürekli borç doğuran sözleşmelerdir. Mevcut salgının, TBK’nın 136 ve 137. Maddelerinde belirtilen ifa imkansızlığını oluşturup oluşturmadığı veya “Aşırı İfa Güçlüğü” nün düzenlenmiş olduğu TBK’nın 138. maddesince bu sorunun çözülüp çözülmeyeceği tartışmalı halededir. Özellikle kapatılan işyerleri için ifa imkansızlığının oluştuğunu düşünen hukukçular olduğu gibi bir takım hukukçulara göre de aşırı ifa imkansızlığı koşullarınca sorunun çözümlenmesi gerektiği savunulmuştur. Birazdan açıklanacak gerekçelerle, bizim katıldığımız görüş de bu sorunun TBK’nın 138.maddesi gereğince çözümlenmesi gerektiğidir.

3-Covid-19 Salgının İfa imkansızlığı veya Kısmi İfa İmkansızlığı Yönünden Değerlendirilmesi

Covid-19 salgının borçlu yönünden edimin ifasında yaratacağı etki ile borcun ifasında tam veya kısmi imkansızlık yaratması söz konusu olabilir.  Zira, İç İşleri Bakanlığı Genelgesine göre 149.382 iş yeri kapatılarak bu süreçte gelir sağlayamayacağı ortadadır. Diğer yandan  alınan tedbirlerle sokağa çıkılmaması ve insanların ihtiyaç modellerini değiştirmesi ile bu yönden de bir çok iş yeri önemli ölçüde gelir kaybına uğramıştır. Mevzuata göre;

TBK’nın 136. Maddesi, “Borcun ifası borçlunun sorumlu tutulamayacağı sebeplerle imkânsızlaşırsa, borç sona erer. Karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde imkânsızlık sebebiyle borçtan kurtulan borçlu, karşı taraftan almış olduğu edimi sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca geri vermekle yükümlü olup, henüz kendisine ifa edilmemiş olan edimi isteme hakkını kaybeder. Kanun veya sözleşmeyle borcun ifasından önce doğan hasarın alacaklıya yükletilmiş olduğu durumlar, bu hükmün dışındadır. Borçlu ifanın imkânsızlaştığını alacaklıya gecikmeksizin bildirmez ve zararın artmaması için gerekli önlemleri almazsa, bundan doğan zararları gidermekle yükümlüdür.” şeklinde olup ifa imkansızlığını düzenlemiştir.

TBK’nın 137. Maddesi ise, “Borcun ifası borçlunun sorumlu tutulamayacağı sebeplerle kısmen imkânsızlaşırsa borçlu, borcunun sadece imkânsızlaşan kısmından kurtulur. Ancak, bu kısmi ifa imkânsızlığı önceden öngörülseydi taraflarca böyle bir sözleşmenin yapılmayacağı açıkça anlaşılırsa, borcun tamamı sona erer. Karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde, bir tarafın borcu kısmen imkânsızlaşır ve alacaklı kısmi ifaya razı olursa, karşı edim de o oranda ifa edilir. Alacaklının böyle bir ifaya razı olmaması veya karşı edimin bölünemeyen nitelikte olması durumunda, tam imkânsızlık hükümleri uygulanır.” şeklinde olup kısmi ifa imkansızlığını düzenlemiştir.

Her iki maddeye göre; borcun ifasının, borçlunun sorumlu tutulamayacağı sebeplerle kısmen veya tamamen imkansızlaşması gerektiği görülmektedir.  Ancak, her olayın özelliğine göre bu iki maddeyi ayrı ayrı değerlendirmek daha doğru olacaktır. Doktrine göre;

Bir borcun ifasını talep edebilmek ancak, sözleşmenin konusunu oluşturan edimin imkansız olmamasına bağlıdır. İmkansızlık, kişinin önceden sezinleyemeyeceği ve engelleyemeyeceği bir durumdur. Sözleşmenin doğumundan önce meydana gelen imkansızlık sözleşmeyi batıl kılarken, sözleşmenin doğumundan sonra meydana gelen imkansızlık ise sözleşmeyi batıl kılmamaktadır. Bu taktirde, salgının yarattığı mücbir sebep halinde mevcut kira sözleşmelerinin geçerliliklerini sürdürdüğü ifade edilmelidir.

Dış etkenlere bağlı nedenlere dayalı mücbir sebepler meydana geldiği taktirde sözleşme ilişkisi devam etmekte ancak, bu sefer borçlunun sorumluluğu kalkmaktadır. Taraflar, bir borç ilişkisi meydana getirdikleri zaman, ancak kendilerinden doğabilecek sonuçları tasarlamış bulunmakta, dış etkenleri ise genellikle düşünmemektedirler. Buna karşılık bir imkansızlık halinin vukuunda, borçlunun, meydana gelen sonuca sebep olan bir kusuru bulunmuyorsa borcu sona erecektir. İfanın sadece borçlu yönünden imkansızlık niteliğini taşıması yeterlidir.

İmkansızlık, genellikle parça borcu, sınırlı cins borcu ve şahsa sıkı sıkıya bağlı edimlerde söz konusu olur. Yani, bir borcun imkansız olduğunu iddia ediyorsak, o borcun borçlu dahil hiç kimse tarafından yerine getirilemeyecek cinsten olması gerekir. Sürekli borç doğran sözleşmelerden olan kira sözleşmesinde ise, kiracının asli borcunun kira bedelini olduğunu ifade etmiştik. Kira bedeli borcu ise, hiçbir surette objektif imkansızlık oluşturmaz.

Geçici imkânsızlıkta borç, dış etkenler sebebiyle kararlaştırılan zamanda ifa edilememektedir. Örneğin, bir ressamın resmine dış etkenler sebebiyle geçici bir süre devam edememesi gibi. Burada ressamın edimi, şahsa sıkı sıkıya bağlı bir edimdir. Geçici imkansızlıkta, borçlu borcundan kurtulamaz. Sadece, alacaklı, bu süreçte edimin ifasını talep edemez. Ancak, engel ortadan kalktığı zaman borçlu edimi ifa eder. Geçici imkansızlığın ne kadar süreceği bilinmiyorsa, geçici imkansızlık sürekli imkansızlık olarak değerlendirilmelidir. Çünkü bu durumda sözleşmenin karşı tarafından, ifa imkansızlığı ortadan kalkıncaya kadar, sözleşmeye bağlı kalması beklenemez. Bu kapsamda, mevcut iş yeri kiralarını ödeyemeyen iş yerlerinin kira borçları hakkında borçları sona ermeyecek ve temerrüt hükümleri uygulanacaktır.

7226 sayılı Kanun’un Geçici 2.maddesi ile belirlenen süreçte kira borcunun ödenmemesi, kiralayan açısından tahliye sebebi sayılmasa da bu sürecin sonunda kiracı açısından imkansızlık devam eder ve bu imkansızlığın ne kadar süreceği belirsiz kalırsa, kiracı açısından sözleşmeye bağlı kalınması dürüstlük kuralı gereğince beklenemeyecektir.

4-Aşırı İfa Güçlüğü Yönünden Değerlendirme

Bu süreçte kapatılan veya kapatılmayıp, salgın sebebiyle insanlarda değişen ihtiyaç önceliklerine göre önemli ölçüde gelir kaybına uğrayan ve uğramaya devam eden kiracıların, Aşırı İfa Güçlüğü başlığında düzenlenen TBK’nın 138.maddesi doğrultusunda çözüm sağlanabileceği düşüncesindeyiz.

TBK madde 138’e göre, “ Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.” şeklindedir.

Buna göre ;

• Sözleşmenin yapıldığı sırada, taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmış olmalıdır.
• Öngörülemeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü durum borçludan kaynaklanmamış olmalıdır.
• Bu durum, sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmiş olmalıdır.
• BK madde 138 açık hükmü gereğince uyarlama talep edilebilmesi için edimin henüz ifa edilmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa edilmiş olması gerekmektedir.

Edimin ifası mümkün olmakla birlikte, bir borcun yerine getirilmesi borçlunun ekonomik durumunu ağırlaştırıyorsa, aşırı ifa güçlüğü vardır. Aşırı ifa güçlüğünde, borcun yerine getirilmesi zamanındaki şartlarla sözleşmenin kurulduğu andaki şartlar birbirini tutmamaktadır. Öyle ki, pandemi ile alınan tedbirler ve bu tedbirlerin sebep olduğu ekonomik gerilim sebebiyle ülke genelinde bir çok iş yerinin ekonomik olarak zor durumda kaldığı ortadadır. Bu şartların, pandemi sebebiyle büyük ölçüde zarara uğrayan ve kira sözleşmesinden doğan borçlarını ifa etmekte aşırı zorluğa düşen iş yeri kiracıları tarafından sağlandığı, sorunun “dürüstlük kuralı” ve “hakkın kötüye kullanılması” ilkeleri çerçevesinde açılacak Uyarlama Davasıyla çözümleneceği kanaatindeyiz.

TBK md.138 kapsamında açılacak olan Uyarlama Davası ile ilgili kiracının bilmesi gereken başlıca bilgiler ise şunlardır;

• Kira uyarlama davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi olup yetkili mahkeme ise mecurun bulunduğu yer mahkemesidir.
• Kira uyarlama davası, aşırı ifa güçlüğünün mevcut olduğu durumda derhal zaman kaybetmeksizin açılması gereken bir davadır.
• Uyarlama davasında, dava tarihinden itibaren kira bedeli uyarlanır. Geçmişe dönük kira bedellerinin uyarlanması ise talep edilemez. Ancak, ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa bu dönemler için de uyarlama talep edilir.
• Dava neticesinde kira bedeli yeni koşullara göre indirilir.
• Dava sonucu karar kesinleşinceye kadar borçlu edimini ifa etmekle yükümlüdür, kararın kesinleşmesi ile uyarlanan yeni kira bedeli nazara alınarak oluşan fark gelecek kira dönemine ait kira bedelinden takas edilir.
• Uyarlama davalarında, dava değerinin uyarlama istenen bedel ile ödenen kira bedeli arasındaki kira farkının yıllık toplamı üzerinden nispi harç ödenir.

Sonuç olarak şunu diyebiliriz ki, salgın süreci boyunca bundan etkilenen işyerlerine ait kira bedellerinin de ne şekilde etkileneceği hususunun tespiti, kira sözleşmesine, salgından etkilenme koşullarına ve en genel olarak her bir kira sözleşmesinin özelliklerine göre yapılabilecektir.